María lleva cinco meses buscando piso en Barcelona. Cada vez que encuentra algo en su presupuesto —unos 900 euros por 50 metros cuadrados— le dicen lo mismo: solo alquiler de temporada, máximo 11 meses. “Me piden que demuestre que estoy de paso, que tengo otro piso en otra ciudad”, explica. “Pero yo vivo aquí, trabajo aquí. Solo quiero un contrato normal”.
Lo que María no sabe es que ese piso probablemente existía hace dos años. Con un contrato normal. A un precio parecido. Pero desde que entró en vigor la Ley de Vivienda en mayo de 2023, decenas de miles de propietarios como el suyo han sacado sus pisos del mercado de alquiler convencional o los han reconvertido en alquileres temporales, que no están sujetos a los mismos límites.
El resultado: en 2024, España perdió 96.512 viviendas de alquiler, un 11,9% menos que el año anterior. Barcelona concentró 37.043 de esas pérdidas —el 38,4% del total nacional—, según datos del Observatorio del Alquiler. Y los precios, en vez de bajar, cerraron 2025 con una subida del 8,5% y arrancaron 2026 con un incremento del 8,1% interanual, situando el metro cuadrado por encima de los 15 euros de media nacional.
Una ley pensada para proteger a inquilinos como María está consiguiendo exactamente lo contrario.
¿Qué regula exactamente la ley de vivienda?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, estableció topes a las subidas de alquiler. Durante 2023, los arrendadores solo podían actualizar la renta un máximo del 2% anual. En 2024, ese tope subió al 3%. A partir de 2025, las actualizaciones se vinculan al IRAV, un nuevo índice calculado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que pretende ser más estable que el IPC.
Pero el núcleo de la ley son las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”. Las comunidades autónomas pueden declarar como tensionadas aquellas áreas donde el precio del alquiler haya crecido al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años, o donde el coste medio de vivienda (hipoteca o alquiler más suministros) supere el 30% de los ingresos medios de las familias.
En estas zonas tensionadas, los propietarios tienen que aplicar límites más estrictos. Si eres un “gran tenedor” —tienes más de 10 inmuebles, o cinco si eres persona jurídica—, el precio de un nuevo contrato no puede superar el del contrato anterior. Si bajas el alquiler un 5% en zona tensionada, te beneficias de una reducción del 90% en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler; si lo subes, la reducción fiscal baja al 50% en vez del 60% habitual.
La comunidad autónoma que más ha aplicado estas zonas tensionadas es Cataluña. En octubre de 2024, el BOE publicó la declaración de 131 municipios adicionales como zonas tensionadas, sumándose a los 140 aprobados en marzo. En total, 271 localidades catalanas —más del 80% de la población de la comunidad— viven bajo este régimen de control de precios.
¿Por qué los precios suben si hay topes?
Porque los topes no se aplican a todos los pisos, y muchos propietarios han optado por salirse del sistema.
Desde que entró en vigor la ley, el número de pisos disponibles para alquiler de larga duración ha caído en picado. Solo en Barcelona, la oferta se redujo en 47.967 viviendas entre 2023 y 2025, pasando de 132.259 a 88.292 pisos, según proyecciones del Observatorio del Alquiler. A finales de 2025, el 52% de la oferta de alquiler en Barcelona era ya de temporada, frente al 15% en Madrid.
¿Adónde han ido esos pisos? Básicamente, a tres sitios:
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Alquiler de temporada o turístico: El alquiler de temporada creció un 56% interanual en el primer trimestre de 2024, mientras la oferta de alquiler tradicional cayó un 15%. En Barcelona, más de la mitad de los anuncios son ya de este tipo. Los contratos de temporada —oficialmente pensados para estudiantes o trabajadores desplazados— no están sujetos a los mismos límites de precio ni de duración. Un propietario puede pedir lo que quiera y renovar (o no) cada 11 meses.
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Venta: Muchos pequeños propietarios han vendido directamente. Según una encuesta del sector inmobiliario citada por El Blog Salmón, el 39% de los arrendadores han retirado o están considerando retirar sus propiedades del mercado de alquiler, un porcentaje que sube al 48% en Cataluña y al 47% en Andalucía.
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Pisos vacíos: Aunque la ley penaliza fiscalmente la vivienda vacía, algunos propietarios prefieren tener el piso cerrado antes que lidiar con contratos de larga duración que perciben como arriesgados o poco rentables.
El problema de fondo es de oferta. Si hay menos pisos disponibles y la misma (o mayor) demanda, los precios suben. Los topes solo afectan a los contratos que se renuevan o a los nuevos contratos de propietarios que deciden quedarse en el sistema. Pero si miles de pisos salen del mercado tradicional, el efecto neto es una escasez que empuja los precios al alza en los pisos que quedan.
“Las medidas de protección a los inquilinos pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler”, advirtió el Banco de España en un informe de 2024, señalando específicamente la reducción de oferta y el desplazamiento hacia modalidades menos reguladas.
¿Ya ha pasado esto en otros sitios?
Sí. Berlín y París aplicaron controles de alquileres similares en la última década, y los resultados fueron parecidos: bajadas moderadas de precios en el corto plazo, pero caídas fuertes en la oferta.
En Alemania, el Gobierno Federal aprobó en 2015 la ley Mietpreisbremse, que limitaba la subida de nuevos alquileres al 10% del precio medio de cada zona. En 2020, Berlín fue más allá y aprobó el Mietendeckel, congelando el precio máximo de los alquileres en 9,8 euros por metro cuadrado durante cinco años.
Varios estudios académicos mostraron que las rentas se redujeron entre un 7% y un 11%, pero la oferta de inmuebles se hundió en las zonas intervenidas. Según un análisis citado por Newtral, la oferta cayó un 15% y muchos propietarios consiguieron eludir los controles con pequeñas reformas o añadiendo mobiliario, lo que les permitía subir el precio.
En París, la ley Alur de François Hollande intentó limitar los alquileres, pero los tribunales la derogaron tras apenas dos años. Los precios se dispararon hasta un 25%, lo que llevó a Emmanuel Macron a aprobar en 2019 la ley Elan, que permite de nuevo a los ayuntamientos limitar las subidas un máximo del 20% sobre un precio medio determinado en cada zona. El resultado, otra vez: oferta reducida, precios con tendencia alcista fuera de las zonas controladas.
La fundación de estudios económicos FEDEA describió la ley española como “preocupante” antes incluso de su aprobación, advirtiendo que “tenderá a agravar los problemas ya existentes de escasez de vivienda de alquiler, desincentivando la inversión privada en el sector”. En un informe de 2022, FEDEA señalaba que España enfrenta fundamentalmente un problema de oferta que la ley no solo no mitiga, sino que agrava al reducir la rentabilidad y aumentar el riesgo percibido por los pequeños propietarios.
¿Qué diferencia hay entre Barcelona y Madrid?
Madrid ha aplicado la ley de forma mucho más limitada que Barcelona, y eso se nota en los datos.
Mientras Barcelona perdió 37.043 viviendas de alquiler en 2024 —el 38,4% de la caída nacional—, Madrid aumentó su oferta en 1.295 propiedades, un incremento del 0,21%. En Barcelona, el 52% de los anuncios de alquiler son ya de temporada; en Madrid, solo el 15%.
¿Por qué? Porque la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada. La normativa autonómica madrileña no ha desarrollado el mecanismo previsto en la ley estatal, de modo que los límites de precio solo se aplican a los grandes tenedores (que son minoría) y los pequeños propietarios tienen más margen para ajustar rentas y mantener sus pisos en el mercado de larga duración.
Barcelona, en cambio, está casi enteramente declarada zona tensionada desde marzo de 2024. Eso significa que un propietario con un piso en el Eixample no puede subir el alquiler por encima del índice de referencia, y si lo alquila por primera vez o renueva contrato, tiene que justificar el precio con un índice oficial. Para muchos pequeños arrendadores, la ecuación no sale: prefieren vender, alquilar por temporadas o dejar el piso vacío.
El resultado: Barcelona sigue siendo la ciudad más cara para alquilar (24 euros el metro cuadrado frente a 23,1 en Madrid), pero con una oferta menguante que hace casi imposible encontrar piso. Madrid, sin control de precios, tiene precios altos pero oferta creciente. Paradójicamente, la ausencia de intervención en Madrid ha mantenido el mercado más accesible en términos de disponibilidad.
¿Y las bonificaciones fiscales no ayudan?
En teoría, sí. En la práctica, muy poco.
La ley ofrece una reducción del 90% en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler si bajas el precio al menos un 5% en zona tensionada. Pero esta medida solo afecta a pequeños propietarios (personas físicas que pagan IRPF), no a grandes tenedores que son sociedades y tributan por el Impuesto de Sociedades.
Para un propietario que alquila un piso por 1.000 euros al mes y tiene unos ingresos medios, bajar la renta a 950 euros le supone perder 600 euros al año de ingresos. La bonificación fiscal compensa parte de esa pérdida, pero no toda, y además introduce incertidumbre: ¿qué pasa si cambio de inquilino? ¿Tendré que mantener ese precio rebajado indefinidamente?
Según datos de la Agencia Tributaria, las bonificaciones fiscales de la Ley de Vivienda han tenido una aplicación limitada. Muchos propietarios prefieren simplemente salir del sistema: vender, alquilar por temporadas o dejar el piso vacío. El incentivo fiscal, por sí solo, no compensa la percepción de riesgo regulatorio ni la pérdida de flexibilidad.
“Este tipo de medidas solo afecta a pequeños propietarios”, señaló FEDEA en su análisis. “Los grandes tenedores no pagan IRPF, tributan por Sociedades, así que la bonificación no les afecta. Y son precisamente los pequeños propietarios los que están retirando pisos del mercado”.
¿Hay alguna forma de que funcione?
La evidencia internacional sugiere que el control de alquileres, por sí solo, no resuelve el problema de acceso a la vivienda. Puede bajar precios en el corto plazo para inquilinos que ya tienen contrato, pero reduce la oferta y acaba perjudicando a quienes buscan piso nuevo, como María.
Las medidas que sí muestran efectos positivos son las que aumentan la oferta: construcción de vivienda pública, incentivos a la edificación de alquiler asequible, reconversión de inmuebles vacíos, facilitación de trámites urbanísticos. El Banco de España lo dice claramente en su informe: “Las medidas con mayor impacto positivo sobre la accesibilidad a la vivienda son aquellas que actúan sobre la oferta y sobre los determinantes de la renta de los hogares”.
Cataluña ha empezado a moverse en esa dirección. En febrero de 2026, la Generalitat anunció un plan para construir 50.000 viviendas de alquiler social en cinco años y está estudiando expropiar temporalmente viviendas vacías de grandes tenedores. Pero estas medidas tardan años en dar fruto, y mientras tanto, los inquilinos como María siguen atrapados en un mercado cada vez más estrecho.
El Gobierno central, por su parte, ha defendido la ley argumentando que los precios habrían subido aún más sin ella. Es un argumento difícil de demostrar. Lo que sí sabemos es que España ha perdido casi 100.000 viviendas de alquiler en un solo año, que Barcelona lidera esa caída y que los precios siguen subiendo a ritmo de dos dígitos en muchas zonas.
Mientras no se construya más, cualquier tope al precio generará escasez. Y la escasez, a la larga, siempre empuja los precios hacia arriba. María lo sabe bien: cada semana que pasa sin encontrar piso, la oferta es menor y los anuncios que quedan son más caros. La ley que prometía protegerla está haciendo su búsqueda más difícil.